फेड डेटा में आवास बनाम “हाउसिंग”

आवास मूल्य डेटा चिल्ला रहा है, "मुद्रास्फीति में क्या कमी आई है?" जून के लिए केस-शिलर सूचकांक अब तक के उच्चतम रिकॉर्ड पर आया और पिछले वर्ष की तुलना में +6.5% बढ़ा।

इसलिए अगर आप वेतनभोगी कर्मचारी हैं तो आपको इस बात का अहसास नहीं होगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि औसत वेतन सालाना आधार पर लगभग आधी राशि +3.7% बढ़ा है।

फिर भी, जून में एलटीएम अवधि उस दौड़ में केवल नवीनतम पारी थी जिसे वेतनभोगी कर्मचारी पिछले कई दशकों से हारते आ रहे हैं। इसका श्रेय फेड की नीतियों को जाता है जो रोज़मर्रा की मज़दूरी, वस्तुओं और सेवाओं की कीमत की तुलना में परिसंपत्तियों को कहीं अधिक तेज़ दरों पर बढ़ाती हैं।

सबसे पहले, फेड को यह भी नहीं पता कि आवास की कीमतें कितनी तेजी से बढ़ रही हैं क्योंकि यह आवासीय आवास की कीमतों पर आसानी से उपलब्ध निजी क्षेत्र के आंकड़ों को श्रेय देने से इनकार करता है। लेकिन जैसा कि नीचे दी गई बैंगनी रेखा द्वारा दिखाया गया है जो ज़िलो होम प्राइस इंडेक्स (जो एकल-परिवार के आवास, कॉन्डो और कॉप को कवर करता है) को दर्शाती है, औसत अमेरिकी कीमत जनवरी 124,000 में $2000 से बढ़कर जुलाई 362,500 तक $2024 हो गई है।

यह 194% की वृद्धि है, जैसा कि नीचे बैंगनी रेखा द्वारा दर्शाया गया है। हालांकि, उसी 24-वर्ष की अवधि के दौरान, आश्रय के लिए सीपीआई में केवल 110% की वृद्धि हुई है, और आश्रय की कीमतों के पीसीई डिफ्लेटर संस्करण में और भी कम वृद्धि हुई है। संक्षेप में, वास्तविक दुनिया में आवास की कीमतें "आने वाले डेटा" में दर्शाए गए स्तर से 2 गुना अधिक हैं, जिसके आधार पर एक्लेस बिल्डिंग में बैठे मूर्ख लोग जीते या मरते हैं।

बेशक, वॉल स्ट्रीट पर फेड के समर्थक कहेंगे कि यह सेब और संतरे का मिश्रण है - संपत्ति की कीमतें बनाम किराये की सेवा लागत। लेकिन 24 साल की अवधि में - ऐसा नहीं है। ऐसा इसलिए है क्योंकि लंबे समय में, किराए में परिचालन लागत को घटाकर किराये की आय धाराओं के छूट वाले वर्तमान मूल्य को दर्शाया जाता है।

तदनुसार, यह तथ्य कि नीली रेखा (CPI आश्रय मूल्य) में ज़िलो-इंडेक्स्ड एसेट मूल्य (बैंगनी रेखा) की तुलना में बमुश्किल आधी वृद्धि हुई है, यह दर्शाता है कि BLS अपने सामान्य खेल पर है। यह घर के स्वामित्व की वास्तविक वहन लागत के लिए वास्तविक दुनिया की कीमतों को बहुत कम करके आंकना है। 

वास्तव में, सीपीआई का ओईआर सूचकांक (मालिकों का समतुल्य किराया), जिस पर फेड स्पष्ट रूप से भरोसा करता है, मूर्खतापूर्ण है। यह कुछ हज़ार मकान मालिकों के सर्वेक्षण पर आधारित है, जिनसे पूछा गया कि अगर वे फुटपाथ पर तंबू लगाने का फैसला करते हैं और अपनी संपत्ति के खुद मालिक बन जाते हैं, तो वे अपने महल को किस कीमत पर किराए पर देंगे।

बेशक, फेड के कम मुद्रास्फीति पूर्वाग्रह की मूर्खता को प्रदर्शित करने के लिए एक सरल परीक्षण है। बस मौजूदा 30-वर्षीय बंधक दर को ज़िलो होम मूल्य स्तर के विरुद्ध लागू करें और पिछले 20 वर्षों में किसी भी समय मानक 24% डाउन होमओनर खरीद मान लें। शुरुआत और अंत के आधार पर, वार्षिक बंधक लागत की तुलना औसत उत्पादन कार्यकर्ता के वेतन (नीली रेखा) के वार्षिकीकृत मूल्य से की जाती है।

चूंकि 119 साल की अवधि में आश्रय सूचकांक में केवल 24% की वृद्धि हुई है, या आश्रय सूचकांक से थोड़ा ही अधिक है, इसलिए यह स्पष्ट है कि फेड की मुद्रास्फीति समर्थक नीति निष्पक्ष नहीं है। जैसा कि हुआ, जनवरी 30 में औसत वार्षिक वेतन, ज़िलो होम मूल्य और 2000-वर्षीय बंधक दर क्रमशः $124,000, $24,600 और 8.23% थी। इसके विपरीत, जुलाई 2024 में ये मूल्य क्रमशः $52,830, $363,000 और 6.78% थे।

यदि आप दोनों मामलों में 80% ऋण-से-मूल्य अनुपात मानते हैं, तो आपको निम्नलिखित प्राप्त होगा:

• जनवरी 2000: $2,990 वार्षिक बंधक लागत या वार्षिक औसत वेतन का 12%।
• जुलाई 2024: $19,925 वार्षिक बंधक लागत या औसत वार्षिक वेतन का 38%।

यह सही है। फेड की 2.00% या उससे अधिक वार्षिक मुद्रास्फीति समर्थक नीति समान अवसर दंडक नहीं है। वास्तव में, औसत गृहस्वामी को वित्तीय रूप से बहुत नुकसान हुआ, क्योंकि औसत कीमत वाले घर पर मानक बंधक की ब्याज लागत उसके कर-पूर्व वेतन के एक-आठवें हिस्से से लगभग दो-पांचवें हिस्से तक चली गई।

उपरोक्त चार्ट का निहितार्थ वास्तव में फेड के लिए मृत्युदंड के बराबर है, क्योंकि यह वर्तमान में संचालित है। हथौड़े से खुश बढ़ई की तरह, फेड का एकमात्र वास्तविक उपकरण ब्याज दरों के साथ छेड़छाड़ करना है - मुद्रा बाजारों में रातोंरात दरों और देश के $ 28 ट्रिलियन जीडीपी के अपारदर्शी अंदरूनी हिस्से के बीच स्टीयरिंग गियर में भारी ढलान के बावजूद, क्योंकि यह $ 105 ट्रिलियन की वैश्विक जीडीपी में उलझा हुआ है।

फिर भी लकड़ी के ढेर पर मौजूद बदबू इससे ज़्यादा स्पष्ट नहीं हो सकती। कम ब्याज दरों का प्रोत्साहन उपकरण स्वाभाविक रूप से रोज़मर्रा की मज़दूरी, सामान और सेवाओं की तुलना में लीवरेजेबल संपत्तियों की कीमत को कहीं ज़्यादा तेज़ी से बढ़ाता है। इसलिए आबादी का 10% हिस्सा जो ज़्यादातर वित्तीय और रियल एस्टेट संपत्तियों का मालिक है, सबसे पीछे रहता है, जबकि मामूली-से-कम बचत वाले 90% परिवार कभी भी इस स्थिति में नहीं आ पाते।

यह एक घटिया सौदा है। इसे ख़त्म होना चाहिए।

डेविड स्टॉकमैन की पुस्तक से पुनर्प्रकाशित साइट